ALHAMBRA - Le savoir-faire indispensable en matière de diagnostics immobiliers

Diagnostiquer la performance énergétique d’un logement est une obligation décrite dans le Code de la construction et de l’habitation, qui permet d’évaluer le niveau de consommation énergétique d’un bien à vendre ou à louer et son impact dans l’environnement. Se concluant par une notation, estimée par un diagnostiqueur certifié, cette étude a pour but d’alerter le propriétaire et l’encourager éventuellement à faire une rénovation énergétique, dans le cas d’un résultat médiocre. Car l’objectif du Grenelle de l’Environnement est de diviser par quatre les consommations en énergie des logements d’ici 2050, afin de lutter contre le réchauffement climatique. Ce diagnostic, pour être plus persuasif, s’appuie donc aussi sur la possibilité évidente de pouvoir faire des économies, pour inciter davantage encore les propriétaires à s’engager dans la voie de l’écologie.

Dans le domaine des risques auxquels peut être exposé un bien immobilier mis en vente ou en location, certains sont extérieurs à la construction et relèvent de l’environnement dans lequel il se trouve. Il est impossible de prévoir les risques qui peuvent advenir dans la nature ou du fait de la présence de substances dangereuses ou toxiques au sein d’installations industrielles environnantes. Mais il est possible de les définir et d’étudier les moyens de se protéger, grâce à un formulaire à remplir à partir d’arrêtés préfectoraux ou plans de prévention existants et à fournir obligatoirement lors d’un acte de vente ou un bail de location, si la situation géographique du bien l’exige. En raison de la complexité de ce type de document pour un novice, il est fortement recommandé de le confier à un diagnostiqueur immobilier, qui saura s’acquitter de cette tâche avec aisance.

N’impliquant que les lots de copropriété, l’obligation de fournir un certificat de surface loi Carrez ne concerne que les propriétaires de ce type de bien. Ce document n’est nécessaire que s’il n’a jamais été établi auparavant ou si le bien a subi depuis l’ancien calcul, une modification de sa superficie. Dans tous les cas, il est indispensable que cette donnée soit spécifiée lors de la vente et qu’elle soit parfaitement fiable. Etant donné la valeur du m2 et plus encore en région parisienne, le propriétaire qui souhaite vendre son bien à sa juste valeur a tout intérêt à bien estimer sa surface privative. Pour cette raison et pour ne pas être soupçonné de surestimation, le recours à un professionnel comme un diagnostiqueur immobilier présente de nombreux avantages, dont notamment la garantie d’un résultat précis, opéré grâce à des outils performants utilisant une technologie à infrarouges infaillible.

Lorsqu’une annonce immobilière de location est publiée, la surface locative habitable est un important critère de choix et souvent le déclenchement de nombreuses candidatures potentielles à la location. Il est donc important que chaque propriétaire veille à donner une donnée exacte, en application de la loi du 25 mars 2009, qui a introduit plusieurs mesures, dont celle de mentionner la surface du logement dans tout bail d’habitation. Afin de protéger les locataires comme renforcer la qualité des rapports avec les propriétaires, il est important de ne pas négliger cette obligation et de s’accompagner d’un professionnel compétent tel un diagnostiqueur immobilier, pour être sûr d’opérer un calcul qui respecte les règles définies par la loi et éviter ainsi un résultat erroné, susceptible d’occasionner une diminution considérable du loyer.

Parmi les obligations des propriétaires d’un bien à vendre, figure l’établissement d’un document appelé état de l’installation intérieure de gaz, lorsque le logement n’a pas subi de modification dans ce domaine dans les 15 dernières années et n’est doté d’aucun certificat de conformité encore valide. Ce diagnostic est important dans la mesure où il va décrire au futur propriétaire la configuration du dispositif de gaz ainsi que son état, pour que celui-ci mesure mieux la nécessité ou non de faire des travaux dans ce domaine, après l’acquisition éventuelle. Bien entendu, cette étude ne dispense pas le diagnostiqueur de condamner toute installation qui présenterait un danger imminent. Mais dans le cas contraire, tout peut rester comme tel, tout en apportant au propriétaire la garantie essentielle de ne pas être attaqué pour vice caché. A partir de juillet 2017, ce diagnostic devient, lorsqu’il s’agit d’une location, partiellement obligatoire selon les biens, et totalement en 2018.

Preuve de plus que l’aspect sanitaire d’un logement est un élément primordial dans une décision d’achat comme de location, le constat de risque d’exposition au plomb est un diagnostic à insérer obligatoirement dans le DDT (Dossier de Diagnostic Technique), si le logement a bénéficié d’un permis de construire datant d’avant 1949. Visant principalement les peintures anciennes, en raison de la présence éventuelle du métal toxique dans ce type de revêtement, le diagnostiqueur utilise pour son analyse un appareillage spécifique à fluorescence X, qui va lui permettre de mesurer la teneur du plomb éventuellement détecté, ainsi que son état de conservation. Sachant la gravité de toute ingestion de plomb dans l’organisme, notamment chez les enfants, cause principale du saturnisme, il est important d’accorder toute notre attention à cette étude, dont la durée de validité dépendra des conclusions du diagnostiqueur.

Depuis 1997, l’interdiction d’un matériau dangereux comme l’amiante, introduit depuis des années dans les composants constitutifs d’une construction, a fait beaucoup de bruit en raison du risque considérable qu’il représente et ce, encore aujourd’hui, pour la santé d’occupants de nombreux logements français. Pour cette raison, les autorités compétentes ne cessent de souligner l’importance de redoubler d’attention et notamment au sein du diagnostic immobilier spécifique dont il fait l’objet, l’état d’amiante. Obligatoire pour tout bien mis en vente et qui a obtenu un permis de construire jusqu’au 30 juin 1997, en attente de décret pour le même type de bien mis en location, cette étude se décline en un examen visuel qui n’entraîne des prélèvements et des mesures d’empoussièrement, que si les matériaux analysés sont mal conservés et susceptibles de libérer des fibres volatiles, cancérogènes dès lors qu’elles sont inhalées.

Pourquoi établir l’état parasitaire relatif aux termites ? On serait tenté de répondre : en raison de la présence d’un arrêté préfectoral, qui en fait une obligation, selon la zone géographique du bien, ce qui est le cas notamment en Ile-de-France et dans la capitale. Mais lorsqu’on sait les dangers qui guettent un bien immobilier infesté par ce type d’insectes friands de cellulose, d’autant plus graves lorsqu’ils élisent domicile dans un bâti à ossature bois, on comprend l’importance de ce type de diagnostic. Tout propriétaire vendeur d’un bien éligible est donc dans l’obligation de s’acquitter de cette formalité, en faisant appel aux compétences d’un diagnostiqueur immobilier, tel IMMEDIAG, qui délivrera un document valide pendant 6 mois seulement en cas de non détection, en raison de la prolifération rapide de ces parasites xylophages, qui peuvent très vite infester le bien ultérieurement.

Il est évident que lors d’un achat, il est important pour le futur acquéreur d’avoir le maximum d’informations sur le bien immobilier qui l’intéresse, notamment en matière d’électricité. Ce poste peut s’avérer en effet très coûteux en cas de rénovation et il va de soi que le futur propriétaire a besoin d’anticiper toutes dépenses postérieures à l’acquisition de son bien. De son côté, le vendeur a l’obligation de divulguer l’état de l’installation intérieure d’électricité, rapport à faire réaliser par un professionnel doté d’une attestation de compétence en ce domaine. Bientôt, cette obligation s’étendra aussi à certains bailleurs après le 30 juin 2017 et à tous, l’année suivante. Dans tous les cas, il est indéniable que cette description essentielle, qui n’implique aucun démontage, soit faite en bonne et due forme, afin de garantir la tranquillité et la sécurité de l’une ou l’autre des parties concernées par la transaction.

Tout maître d’ouvrage doit répondre à ses obligations avant tout projet de travaux au sein d’un bien immobilier et non seulement au regard de la sécurité physique des intervenants du chantier mais de leur sécurité sanitaire, qui peut être fortement compromise par la présence de matériaux de construction toxiques, tels que l’amiante ou le plomb. Pour cette raison, il est impératif que des repérages soient faits pour identifier la présence ou non de ces polluants, dont l’un est fortement cancérogène et l’autre à l’origine de troubles graves de la santé. Comme la mise en œuvre de travaux comporte déjà des opérations destructives, il est normal que les repérages le soient aussi, afin de déterminer plus précisément leur détection éventuelle et définir, grâce à des prélèvements et analyses en laboratoire, les précautions que devront prendre tous les travailleurs du chantier comme les mesures de confinements ou de retrait éventuels.